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武汉上半年新建住宅成交量7.4万余套 与去年持平

2014-7-1 14:15:40 来源:荆楚网-楚天都市报 点击:
编者按: 武汉市房管局数据显示,今年1至6月,该市新建住宅成交量7.4万余套,与去年同期的74068套基本持平。 今年,武汉楼市在重重压力中开场:去年底限购政策加码,公

武汉市房管局数据显示,今年1至6月,该市新建住宅成交量7.4万余套,与去年同期的74068套基本持平。

今年,武汉楼市在重重压力中开场:去年底限购政策加码,公积金贷款门槛提高,继续缩小购房群体;年初国内部分城市楼盘大幅下调报价,形成购房者观望预期;银行对房贷没了兴趣,让开发商回款压力骤然增加。这三大压力,让楼市进入阶段性调整期。

开发商迅速反应应对困局。今年上半年,武汉房价基本处于停涨状态,释放了部分需求。对比部分城市成交量大幅滑坡,武汉楼市算是稳住了。

一叶知秋从摇号买房到特价卖房

“总的感觉是,购房者突然变得很犹豫。”昨日,一家房地产开发企业负责人如此点评武汉上半年的楼市情况。

这家企业正在开发、销售一个总规模超过百万平方米的综合体。幸运的是,去年底,在市场还比较火爆的时期,他们推出了第一期房源。

当时,购房者要买到这个项目的房子,还必须靠“抢”。由于认筹量超过房源数,开发商采取摇号方式确定购房者,甚至以全款购房、商贷、组合贷、公积金贷等不同付款方式,把客户分为“三六九等”。开盘当天,每位购房者只有3分钟时间选房,很多人甚至连单价都没有看清楚,就匆匆支付定金。

但今年春节后,情况突然变化。“我们的大户型均价低于1.1万元/平方米,小户型接近1万元/平方米,比周边其他项目便宜。即便如此,很多客户还是迟迟不下定金。”该负责人说。

当时杭州等地不断爆出“降价3000元/平方米”的新闻,让很多武汉的购房者相信,该市楼市也会跟风。

开发商的应对方式,一开始是将认筹金从1万元降到2000元,并提高认筹抵扣金额,但这种“假摔”根本无法打消购房者的顾虑。从4月起,该楼盘终于暗中降价,只要客户提出让利要求,置业顾问就会以“申请特价房”的名义,提供额外折扣,总价再优惠2个百分点。

让利收效价格停涨刺激购房需求

上述楼盘,只是武汉楼市的一个缩影。今年以来,越来越多的开发商,重拾“以价换量”的大旗。

光谷关山大道一家楼盘,去年一期报价每平方米1万元出头,今年5月二期开盘,报价调整至9500元/平方米。更多开发商,则通过“特价房”、“底价竞拍”、零首付、补贴利率、赠送家电基金等曲线方式,暗中调低房价。

武汉市房管局公布的数据显示,今年1月,该市房价均价为7019元/平方米;到4月份,均价为7067元/平方米,上涨0.6%。而据国家统计局公布的数据,今年5月,武汉房价停涨,预计6月甚至会出现环比下跌。而去年9月至12月,该市房价涨幅连续4个月达到两位数。

一家总部位于北京的大型开发商,在本轮调整中最早让利促销,今年上半年完成销售40多亿元,不仅拿下武汉市场销售冠军,也是为数不多的完成半年业绩的房企。

开发商让利,开始打消购房者的观望情绪。“促销就能取得不错的效果,表明武汉市场的刚性需求很旺盛,只要购房者确认得到实惠,就会出手,毕竟刚性需求不可能无限期观望下去。”该开发商人士说。

稳中有忧成交量居高供应量更大

今年上半年,武汉新建住宅成交量7.4万余套,不仅与去年同期基本持平,从全国范围看,也至少能挤进前三名。

但这并不代表开发商的日子就会好过——由于供应量大幅增加,销售率其实降低明显。

据中国指数研究院跟踪统计,2013年,武汉楼盘开盘当天,平均销售率为58.7%。今年1至2月基本维持这一水平,3月甚至一度冲高到60.5%,但从4月起,情况发生了变化。

当月,武汉各楼盘累计推出新房源6968套,开盘当日销售3469套,平均销售率49.8%,一年多来首次跌破5成。5月累计推出新房源9960套,开盘当日销售5193套,平均销售率52.1%。同时,从今年4月起,武汉基本没有再现所谓的“日光盘”。

另外,由于银行信贷不给力,意味着不少楼盘即便卖出房子,开发商的资金也无法迅速回笼。

同时,目前房地产项目均为滚动开发,即一期建成销售后,再利用回笼资金进行二期开发,以此类推。今年以来,武汉一些大型新项目的规模达到700万平方米,开发周期至少7至8年,销售率降低、资金回笼慢,可能导致后续配套建设无法跟上。记者从武汉市房管局市场开发和监管处获悉,今年,市场监管的重点就是延迟交房,尤其是开发商因资金断裂而导致的延迟交房。

后市预判暂时没有放松调控计划

武汉今年上半年的房价基本处于停涨状态,下半年又将如何变化?

根据市场情况,开发商促销通常分为4个阶段:首先是加大促销赠品力度;其次是推出团购价、特价房;三是老盘减配降价、新盘低开;最后是清仓降价。

目前武汉楼市“特价房”普遍,但近期,汉口滨江一精装楼盘停止对房源进行精装,改为出售毛坯房,报价从起价1.5万元/平方米,变为均价1.3万元/平方米。武汉楼市,正在从第二阶段向第三阶段发展。实际上,早在今年初,武汉一些开发商即通过开发企业协会,向主管部门提出“放松调控”的建议。但记者从武汉市房管局获悉,该市暂时没有类似调整计划。

虽然不少购房者预期武汉房价会继续走低,但值得一提的是,今年上半年,武汉地价维持稳定,表明开发商对未来房产定价的态度。如江夏、四新、白沙洲等置业热门区域的地块,成交楼面地价仍为2000—3000元/平方米,与去年基本持平。

在后湖开发项目的一家上海房企人士认为,在一些城市,供求关系直接影响房价,导致限购对市场冲击很大。武汉则仍处在快速发展当中,尤其是轨道交通、快速路网建设等,会带动物业价值的内在提升,再加上刚性需求旺盛、外地来汉置业需求平稳,对武汉楼市的稳定起到了很好的支撑作用。

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